Киев пестреет рекламой услуг по узакониванию построенных объектов, причем количество такой рекламы существенно увеличилось в 2010 году. Дело в том, что в сентябре 2009 года было принято постановление правительства № 1035, согласно которому процедура узаконивания дачных и индивидуальных домов, построенных до 2009 года, значительно упростилась и стала носить более декларативный характер.
Сам термин «узаконивание» означает получение документов, дающих право распоряжаться объектом. Потребность узаконить строение или реконструкцию возникает, как правило, в тот момент, когда собственник готовит продажу объекта. Впрочем, не узаконив объект, гражданин не является его законным собственником.
«Не уповайте на то, что вы не планируете отчуждать данный объект путем купли-продажи, дарить или завещать его», — предупреждает юрист юридической компании «ЮСТИКОН» Маргарита Чернокондратенко.
В целом, у гражданина может возникнуть необходимость узаконить любой объект недвижимости. «Процесс узаконивания может касаться как объектов жилого, так и нежилого фонда. В приблизительном процентном соотношении к нам обращаются потенциальные клиенты в 50 % случаев по вопросу узаконивания частных жилых домов, в 30 % — по вопросу узаконивания реконструкций и пристроек домов и квартир, а 20 % — это узаконивание перепланировок», — уточнила госпожа Чернокондратенко.
Жилье вне закона
По оценке Минрегионстроя, количество самовольных строений в сельской местности достигает около 1,5 млн. В то же время в городах таких сооружений значительно меньше. При этом количество капитальных «самостроев» очень незначительно, особенно в столице.
«В частном секторе в Киеве наверняка есть какие-то дома площадью до 200-300 кв.м, которые построены без проекта. Но что касается объектов капитального строительства, которые возводят в Киеве, я не видел, чтобы большие здания строились вообще без разрешительной документации. Таких случаев в Киеве нет», — заявляет заместитель главы Киевской горадминистрации Виктор Сивец.
Узаконивание имеет одно неоспоримое преимущество: «У клиента уже есть готовый дом, и он может в нем жить, в то время как обычная процедура получения всех разрешений до начала строительства может затянуться
Впрочем, рынок недвижимости знает примеры, когда строительство начиналось и велось без того или иного согласования. Например, Дарницкий железнодорожно-автомобильный мост не был предусмотрен генпланом Киева, но строительство его ведется, а согласованный в соответствии со всеми требованиями законодательства и строительных нормативов торгово-развлекательный комплекс перед НСК «Олимпийский» решили снести по требованию УЕФА.
Стоимость услуг
На рынке нет четких тарифов на услуги по узакониванию объектов строительства. «Стоимость услуг по узакониванию зависит от респектабельности того, что узаконивают и от региона, где это находится», — говорит генеральный директор объединения агентств недвижимости «Киевский центр недвижимости» Наталия Наумец.
Эксперт уточняет, что формирование окончательной цены за пакет документов, которые клиент получит от юридической компании, будет зависеть от того, насколько срочно нужно провести легализацию: «Стоимость срочного узаконивания может быть втрое выше обычной цены».
Маргарита Чернокондратенко отмечает, что расчет стоимости услуг по узакониванию нового объекта самовольного строительства обычно непосредственно зависит от площади такого объекта. На цену повлияют также месторасположение объекта и то, какие документы вообще имеются у клиента.
«Узаконить объект, находящийся в области, проще, нежели находящийся в черте города. К примеру, в случае с частным дачным домом главным документом, который должен предоставить клиент, является государственный акт о праве собственности на земельный участок. Если же клиент сможет предоставить и технический паспорт на здание, то это снизит стоимость услуги», — говорит юрист.
Вопрос, что проще — собрать полный пакет разрешительной документации до начала строительства или узаконить готовый объект сегодня, каждый решает для себя. Эксперты не берутся однозначно сказать, что стоимость узаконивания существенно дешевле, чем предварительное получение всех разрешений. Согласование строительства может быть на 20-40% дешевле, нежели узаконивание, главным образом — за счет штрафов.
В то же время, узаконивание имеет одно неоспоримое преимущество: «У клиента уже есть готовый дом, и он может в нем жить, в то время как обычная процедура получения всех разрешений до начала строительства может затянуться на год, а само строительство может длиться не меньше. Потенциальный собственник дома может выиграть время, которое могло уйти на решение юридических вопросов», — рассуждает Маргарита Чернокондратенко.
В то же время она отмечает, что кажущаяся простота узаконивания чревата юридическими сложностями: «Ни в коем случае не советую идти путем самовольного строительства. Чтобы выиграть время, самое правильно решение — это строительство и параллельное юридическое сопровождение».
Преступление и наказание
Отказ от узаконивания, кроме потенциально возможных проблем с продажей объекта, грозит хозяину и административным штрафом, который может наложить Государственная инспекция архитектурно-строительного контроля (ГАСК). «Контроль со стороны этого органа за строительным процессом в последнее время ужесточился, а поэтому физическим лицам — собственникам готовых объектов самовольного строительства — грозит, как минимум, административный штраф в размере около 1 тыс. грн. При этом, если собственник объекта решит узаконить объект, ему все равно придется заплатить штраф», — уточняет госпожа Чернокондратенко
Случаев сноса самовольно построенных объектов в Киеве пока не отмечалось. Огласку получили единичные случаи сноса построенных без разрешений объектов в Крыму, однако эксперты считают, что такие санкции — скорее результат конфликта политических интересов, чем злостных нарушений со стороны граждан. Известны случаи сноса «самоволок» в процессе их строительства, но эксперты склонны считать, что инспекция ГАСКа заинтересована не в сносе, а в том, чтобы собственник такого объекта все-таки оформил необходимые документы.
«Сотрудники архитектурно-строительного контроля будут постоянно наносить визиты, сопровождающиеся наложением штрафа и возложением обязательства получить разрешение на выполнение строительных работ. Проигнорировав такое требование, придется еще неоднократно уплатить штраф, который с каждым разом будет возрастать», — подчеркивает Маргарита Чернокондратенко.
С кем работать
Вопрос, привлекать ли кого-то для легализации строительства или реконструкции, то есть специализированную компанию, или самостоятельно заниматься сбором документов, каждый решает сам. Прописанная в законодательстве процедура и порядок узаконивания действительно достаточно просты.
В Киеве услуги по узакониванию предоставляют около 30 юридических компаний, из которых лишь для половины это направление является профильным
Для частных домов общей площадью до 200 кв. м высотой не более двух этажей, вместе с хозяйственными сооружениями и строениями общей площадью вплоть до 100 кв. м в ГАСК необходимо подать справку о согласовании принятия частного строения в эксплуатацию, выданную на основании решения исполкома местного совета, и техпаспорт частного строения, выданный БТИ. Для сооружений площадью более 350 кв.м. требуется также предоставить акт на право собственности или пользования земельным участком, отчет о проведении технического осмотра (обследования) на предмет соответствия строения государственным строительным нормам, а документ о соответствии объекта противопожарным и санитарным требованиям, действовавшим на момент завершения строительства.
В то же время эксперты отмечают, что получить согласование в органах пожарного и санитарного надзора непросто, ведь строительство велось без их одобрения, поэтому эти службы всегда могут найти поводы для отказа или «договоренности». «Если в инстанциях отказали в узаконивании, значит, либо мало дали, либо дали не тому. В худшем случае, придется что-то снести или перестроить, но это бывает крайне редко», — отмечает один из киевских юристов.
Часто граждане не хотят вникать в нюансы, с кем нужно «договариваться», и предпочитают привлекать для этого посредников, пользуясь, опять-таки, рекламными объявлениями об услугах по узакониванию. Однако далеко не все такие компании обеспечивают получение нужного пакета документов.
Выбирая юридическую компанию для узаконивания, нужно обратить внимание на срок ее существования на рынке юридических услуг в сфере недвижимости и земельного права, на факты сотрудничества с проектными организациями, а также организациями, имеющими лицензию на осуществление технического обследования. Это позволит получить весь комплекс услуг из одних рук.
«Оценить реальное количество компаний, предоставляющих услуги по узакониванию, нелегко, так как в интернете, помимо предложений от юридических компаний, размещена масса объявлений от отдельных физических лиц, готовых «решить» проблемы, — говорит Маргарита Чернокондратенко. — Но специалистов в сфере недвижимости и земельного права немного. По нашей оценке, в Киеве услуги по узакониванию предоставляют около 30 юридических компаний, из которых лишь для половины это направление является профильным и приоритетным».
«Сегодня я бы не рисковала привлекать неизвестную компанию для узаконивания, — говорит Наталия Наумец. — Фирма возьмет деньги, но до конца дело не доведет. От этого никто не застрахован, ведь окончательное решение принимают госорганы, а не привлеченные юристы. По Киеву таких компаний полно, но я не знаю ни одну, которая выполняет до конца работу в оговоренный срок».